海南精装修

内容摘要：在限购的情况下还值得去投资吗？你如果想投资海南的房子，首先要取得购房的资格，要不的话，你根本没机会在海南买房，更不要提投资了。海南自2017年4月限购令后，房价一路飙升，特别是今年4月中央和国务院公布海南建自由贸易港后，房价更是翻倍的涨。目前，三亚的房价已达到3万多一平，海景房就更贵了，海口的一些楼盘也涨到...

在限购的情况下还值得去投资吗？

你如果想投资海南的房子，首先要取得购房的资格，要不的话，你根本没机会在海南买房，更不要提投资了。

海南自2017年4月限购令后，房价一路飙升，特别是今年4月中央和国务院公布海南建自由贸易港后，房价更是翻倍的涨。目前，三亚的房价已达到3万多一平，海景房就更贵了，海口的一些楼盘也涨到了2万多一平，最主要的一点是现在的房源很少了，可选性不强。

按照海南目前的房价，对于海南人来说已经无法接受了，但对于炒房客和外地人来说，还是可以接受，可见里面还有一点升值空间，不过，海南规定购房者，必须年满5年后才能出售，风云变幻莫测，5年后，谁知道是咋样了，所以，现在到海南炒房还是有一定的危险性了。

很多人认为海南成为免签岛后，房价还会涨，目前，能在海南买房的也就海南人或在海南工作两年以上的人，而这些人中，有几个人能买得起房？所以，我认为现在到海南投资买房已经很不划算了，带有很大的危险性。

在海南有一套房子是怎样的体验？

2015年3月份在海南省东方市买了第一套房，带环形大阳台的，面积99平方米多，花了42.8万，带家具家电的。

自此每年的10月到11月都会飞到海南居住大约半年避寒，第2年的4月份左右再回到老家哈尔滨避暑。

老家哈尔滨冰天雪地而且还有呛人雾霾，到了海南岛不但天空湛蓝还有大海。

东方物价也很便宜，吃着刚打捞的海鲜，还有新鲜的热带水果，泡泡温泉，游游泳，再到满是鲜花的小区里散散步，生活还是很惬意的。

海南的白天比较长，早上七点半才会亮，天晚上七点多才会黑天，白天有很多时间去休闲，去海边踏踏浪，聊聊天，喝个椰子汁，捡捡贝壳。

不愿意做饭想换换口味，市里有日本料理、重庆火锅、粤菜鲁菜、港式茶餐厅、电影院、披萨都应有尽有。

人的整个精神状态和身体状况也很好，我的爱人有很重的咽炎，在哈尔滨的时候天一冷，空气不好的时候就会整天的咳嗽。

撕心裂肺的咳嗽，这样的情况到了海南岛就好了，所以天一冷就张罗着到海南过冬了。

弟弟的老丈人和丈母娘是双鸭山煤矿退休的，落下了职业病，气管和肺子都不太好，他们没有买房。

每年的9月份就到海南了，在我们小区租一个小户型，在那里生活大半年再回老家，住了几年，习惯了，今年也和她的妹妹在我们小区每人买了一套房，40多万的小户型。

我的父母之前没有去过海南岛，他们认为那就是一个冬天非常热的地方没有什么出奇的。

18年冬天，我妈去山东青岛看望我二姨，去了没几天就给我打说青岛太冷了呆不了啦，听说离海南岛挺近的机票也便宜，就想去海南岛转转，我就给她买了机票。

她一在海南岛呆着就不愿意走了，说怪不得周边的老姐妹都冬天都跑到海南岛过冬了，原来这个地方这么好，知道早来了。

海南不光是冬天热，空气好，水好，东西还便宜，唱歌跳舞的，楼下就是大超市要啥有啥，自此也是天一冷就张罗去海南过冬。

海南岛独特的气候和丰富的自然资源吸引着全国的人去海南岛旅游度假，如果有经济条件还是要买一套海南岛的房子。

不论父母旅居还是自己休闲的时候，度度假，放松一下都是极好的享受，也是除了老家以外最值得拥有的房产。

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怎么看待海南取消商品房预售制度？

商品房预售制度来自于，称之为买楼花，国内称之为买期房，但被国内房地产开发商发扬壮大，成为一个令人诟病的商品房销售制度，这一制度最大问题就是把风险也就是烂尾楼风险留给市场，收益全部被地产开发商拿走。

海南惊天地现房销售制度。

3月7日晚，海南省委办公厅、省办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，强调了要对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，也就是取消了商品房预售。

取消期房销售制度市场一直都有声音在呼吁，但因为遭遇部分地产开发商的阻挠，部分地方的，取消期房实行现房销售一直没有成功改革，执行现房销售好处不少，我是拍手称快，海南保证房住不炒走出关键一步。

首先就是烂尾楼风险不会让购房者全部背负，购买期房，一旦地产开发商出现资金链断裂，留下一个烂尾楼，开发商是可以置身度外了，可是买房者付了钱住房确是遥遥无期，找谁谁都不愿意承揽这烫手的山芋，只能是干着急。

其次是避免购房资金被挪用，尽管购房资金是专款专用，但是监管难免挂一漏万，总是会有开发商瞒天过海挪用购房资金，导致楼盘建设滞后或者是成为烂尾。

三是可以一定程度的遏制房价上涨，土地价格是房价上涨的一个因素，土地价格来自于土拍市场的溢价，也来自于囤地待涨，开发商之所以敢于囤地待涨在于期房销售减轻资金压力，如果全部需要借贷融资一个是资金成本另一个是借贷资金难以支撑企业运转。另外期房销售有利于资金回笼，开发商敢于捂盘待涨，造成房价涨不停，如果没有期房销售，开发商敢于捂盘吗？资金紧张就会让开发商赶紧卖房。

四是。可以遏制炒楼花，也就是炒期房，净化房地产市场。

五是，开放商在期房销售中，为了赶进度或者是节约成本，偷工减料问题频发，施工安全问题屡现，如果是现房销售，购房者大可以大大方方的去查看房子的质量，而期房期房销售一旦有质量问题，交了钱，找人退钱也就难了，即使开发商前来修修补补，购房者心里能够称心吗。

六是开发商坑蒙拐骗更加不容易。买房的时候，售楼小姐把楼盘吹的天花乱坠，可是收房的时候，楼盘的绿地缩水了，配套的基础设施没有了，说好的学校更是没有踪影了，购房者与开发商闹得不可开交的案例也是存在的，现房销售，一切都是一眼可以看到，不良开发商利用图纸欺骗购房者的伎俩也就不灵了。

在全国不断传出放松调控政策之际，海南大胆开创房地产调控新思路，不仅仅限购，还实施现房销售，在一城一政下，进一步收紧地产调控政策，需要巨大的魄力。

现房销售对开发商资金链影响巨大

受到影响，有关方面禁止新楼盘发售，2月份房地产销售大幅下滑，克而瑞研究中心于29日傍晚发布的统计数据显示，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。

销售下滑，房地产开发商现金流进大幅萎缩，地产开放商的“高资本、高负债、高杠杆”模式遭遇挑战，目前开放商负债率很高，市场一直担忧金融风险暴露，一旦釜底抽薪，实施现房销售，高负债经营模式风险就会马上显现，地产开发商就需要面对是存活还是捂盘待涨的抉择，恒大已经在全国75折促销，其他地产商还能扛得住吗？

最近新华联控股昨日发布公告称，其2015年度第一期中期票据“15新华联控 MTN001”截至3月6日到期兑付日，公司未能按照约定筹措足额兑付资金，不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。

遏制地产价格上涨，就是要对地产开发商去杠杆，地产开发商的加杠杆资金来自于借贷和购房者的购房资金，现在开发商开发楼盘是拿到一块地，如果不需要捂盘待涨，就马上进入开发模式，加快前期投资施工，收取所谓的诚意金，接着取得预售资格，获得购房者的首付款，然后就是推动按揭贷款落实，购房者交完购房款到拿到住房，一般需要2-3年甚至更长时间，等于是购房者全部垫款给开发商建房，虽然购房款专款专用，但是开发商总是可以变着法儿的挪用购房款，进入下一个拿地模式。

进入现房销售以后，开发商资金链中购房资金就会中断，整个地产行业资金链就会绷紧，开发商拿地的节奏就会改变，另外对于未来房地产走势会更加的悲观，可以有效的压低土地价格，土地价格低了，房价也就会跟着调整。同时很多开发商囤积了大量的土地，一直没有开发，一旦取消期房销售，开发商资金链绷紧，没有钱拿地，就会盘活大量土地，增加市场供给，房价不调整都难。

海南现房销售推广难度颇大。

住建部曾经建议过现房销售，但不知道因何种原因无果而终，可能是地方阻力太大，在于房地产价格事关地方利益太多，部分地方财政对土地收益超过50%,一旦地产价格下滑，财政紧张马上显现，另外地产开发商杠杆率过高，有的地产商负债率达到100%,担忧现房销售导致地产开发商资金链断裂，出现局部金融风险。

但是不给地产开发商施加压力，地产开发商就会仰仗地产是经济支柱，继续肆无忌惮的加杠杆，而不会在意杠杆高低，应该给出一个现房销售的期限，让地产开发商提前做准备，降低杠杆。

海南房价走势。

海南房价历史上出现过一次崩盘，19年是横盘探底回升的走势，下图是来自于楼盘网的海南房价走势图，1月份开始房价明显上涨。海南2月新房均价17672元/㎡，环比上月 上涨6.32%。海南在三月份新的调控政策，与海南房价上涨是巧合还是早有政策安排我们不得而知。

海南绝对房价看起来并不很高，但海南人均可支配收入也不是很高，上半年只有18224元，按此收入乘以二计算全年收入也只有36448元，以海南2月新房均价17672元/㎡计算可以购买2.06平米房子，海南房价相对于收入而言，是很高的，本地人购房压力是很大的。

海南房价之所以很高，与海南温暖的环境有关，吸引了大量北方人前往购房，在冬天作为避寒的胜地。

本次海南地产调控政策，限购是一方面，本地户籍居民限购第三套房，另外就是发展安居型商品住房，这是利民政策，解决当地居民的住房问题，三是现房销售政策，我想三个政策叠加还是针对海南房价过高问题。因此我个人认为未来海南的房子会有一个调整，至于调整空间有多大，要看央行货币政策和海南有关城市的细则跟进。

海南限购如此厉害？

关于这个问题，我认为结果不会是单纯的涨价或者降价，而应该是走向两极分化，即对于岛内居民，房价会在一定时期内趋于下降，而对于岛外购房者，房价将持续上升。

近年来，外来购房者占据海南房地产市场的比例居高不下，且这部分购房者在推动海南房地产价格飙升的同时，对岛内其他产业和经济的拉动作用非常有限，反而占据了大量的资源，导致岛内出现诸如基础设施不足、物价上涨、环境影响等各种问题，而且这种趋势与海南国际旅游岛的定位不相符，海南想要的吸引是更多高端人群而不是消费能力不高的普通候鸟老人群体。

海南的经济产业发展并不理想，对房地产和旅游业这两大支柱过于依赖，而房地产这根支柱更是过大过粗，这也一定程度上导致了其他行业发展和留住以及引进人才等方面受到影响，这是海南不愿看到的！所以近三年来，海南连续措施，不断收紧政策，从80平方米到100平方米的批建限制、不再出售毛坯房、中部市县不再建设外销住宅、分区域对岛外人士限购、首付提高至70%且五年之内不能转让，同时外省籍家庭限购一套等等，无不体现了将外销房地产市场推向高端化和打击炒房者的趋势，而房产高端化意味着价格随之上升。

与此同时，为了确保种种措施的针对性和有效性，还明确了对岛内居民的保障性措施，关于这一点，大家可以去找今年一月的文件，里面表述很清楚，也就是说，今后海南购房者将被划分为岛内岛外两个不同的群体，享有不同的待遇。

虽然措施频出，但由于国内经济发展形势良好，更好的居住环境就成为了人们追求更美好生活的一种，所以，在海南购房或有意愿到海南购房的外省人士仍然一年比一年多，70%的首付比例对这个群体几乎没有影响，因为这几年基本上海南的房地产对外来购房者都是要求全款一次性支付的。

所以，可以预见的将来，针对岛内居民的房地产价格由于非市场因素的干预，将有可能会在一定时期内出现松动下滑，但是从长远来看，当经济发展到一定程度时，市场经济必然发挥主导作用，从而价格重新上升，这个过程也许需要几年的时间；然而针对岛外购房者的价格则最多出现一定的小幅波动，然后将继续持续上升。

想在海南买个房子养老？

我在海南候鸟式生活7年，海南岛各个地方基本都去过了，也曾小住，对于哪里适合养老，还要从您是哪里人，经济状况等来选择。

1.北方人喜欢温暖干燥的气候，三亚及周边的陵水、乐东，东方就聚 集了大量的北方人，其中以东北人居多，有的小区甚至百分之八十都是东北人。

南方人，江浙粤一代的人喜欢潮湿一些的气候，三亚周边他们认为太干燥不习惯，这些年南方人也跑到海南度假旅居的也不少，从车牌可以看出来。

2.海南岛各地房价大多数已经超过万元，以三亚为首的城市房子均 价已经超过40000元每平方米，这还只是市区的一些不靠海的小区和崖州区拉低后的价 格。

靠海越近越贵，80000-150000每平方米的也有，核心位置一个小目标起步，全国的有钱人都集中在这里了。

其次是陵水县房价，也是靠海的才贵，均 价30000元左右每平方米，也是全国县城房价z高的地方，得益于独特的气候和丰富的自然资源。

西线乐东九所是一个镇，因为距离海比较近，房价也在19000-26000元左右了，东方市房价也在15000-22000元左右了，还有一些商 住项目也在10000元左右。

再就是昌江、儋州，临高、澄迈、海口，房价都在10000元以上，东线的琼海、万宁房价更高，可以根据自己的经济状况选择城市。

3.养老关心的就是配套了，三亚和海口之外其它城市配套都可以满足基本生活需求，环岛高铁也很方便，三 甲医院各城市基本都有了。

总结就是，不差钱选三亚，房价高、物价高，差点钱就在周边选，不怕潮湿就选海口和东线，喜欢干燥选西线三亚周边。

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