精装修税费

内容摘要：现在农村盖个二层小楼？随着国家城镇化战略的稳步推进，全国各地都掀起了一股新房建设潮。作为普通百姓来说，建房是一辈子的大事，往往凝聚着全家人的心血。现在自己建房不同于以往简单的三间砖瓦房或者是千篇一律的砖混结构，各种结构、风格、造型的独栋小洋楼成为自建房的首选。无论从结构还是形式上讲，现在的自...

现在农村盖个二层小楼？

随着国家城镇化战略的稳步推进，全国各地都掀起了一股新房建设潮。作为普通百姓来说，建房是一辈子的大事，往往凝聚着全家人的心血。现在自己建房不同于以往简单的三间砖瓦房或者是千篇一律的砖混结构，各种结构、风格、造型的独栋小洋楼成为自建房的首选。无论从结构还是形式上讲，现在的自建房更多的是小别墅，只不过在承包和建设上，更为自主一些。

对于自建小别墅，不论是自己组织进行施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑企业，都属于自建房屋。由于一般的建筑企业都需要收取管理费、利润和计取税金，因此大多数人在自建小别墅的时候多把建房工程承包给当地的个体施工队，以降低建造成本。房主将建房工程承包给个体施工队的承包模式包括包工包料和包工不包料两种。

包工包料也叫全包，是指承包方不仅承包工程用工，而且要提供工程所需材料和施工设备的承包。包工不包料是指工程所需要的材料由房主负责供应，承包方只承包工程用工、提供施工设备的承包。一般而言，目前采用最多的还是包工不包料的承包模式，即大宗的材料采购由房主负责，而工人和设备则由施工队负责。甚至在有的地方，还会采用包清工的，即房主负责所有的事情，连建房子的大工、小工都是房主负责分别请来，并按天支付他们的人工薪酬。

目前不少地方，在建房的时候，造价都是采用的估算法，即通过周围已经建好的房屋来估算一个大概的建房成本。但是，即使外观一模一样，由于材料、细部、甚至物价的波动，都会对整个房屋的建造成本有比较大的影响。因此，作为房主来说，要想以最合理的筹集和规划建房资金，还是要从根本上了解房屋的工程造价组成，并做出合理的工程预算。

一、整体估算。很多房主都能碰到这样的工匠，只要你说出大概的楼层、结构、形式，他就能很快的给你一个造价，很多人都觉得够厉害、够专业。其实，这就是工程预算中的快速估算。所谓的估算，就是通过一些经济指标数值来进行快速的工程造价确定。

整体估算是一种非常粗略的估算，主要就是针对房屋整体的造价水平进行一种类比估算。最通行的办法就是通过了解同类型房屋的总体造价来获得一个基本的数值。例如，周围邻居去年刚建好的楼房，大概花费了20万元，自己也大概要建这么大小的房屋，但是装修可能要稍微好一点，这样，价格可能就在23万元左右。还有就是通过造价指标来进行估算，比如一般的自建小别墅造价指标为1200~1500元/平米左右，只要知道大概的建筑面积，就能够得出一个基本总价。不过这样的估算，虽然最快，但是误差也比较大，只能作为一开始的初步估计。（砖混结构主要材料用量表）

二、细部估算。细部估算就相对准确一点，主要是通过对建筑结构的分解，将一个个项目的价格估算出来，最后再汇总成整体价格。相对而言，这种估算方法要准确得多，当然，过程也会复杂一些。其实，自建小别墅的建造成本计算，也并非难事，主要就是四个方面的成本：材料费、人工费、机械费、措施费用。

1.材料费：

这里的材料费是指在施工过程中耗用的构成房屋实体的各种原材料、辅助材料、构配件、半成品的费用，如水泥、钢筋、砖瓦等。对于自建小别墅而言，材料费是其中最大的开销，基本上可以占到总成本的五六成左右。不过随着现在人工费的上涨，这一比例也在逐步降低。

材料费等于各种材料的消耗量分别乘以各自的预算单价的总和，即：材料费＝材料消耗量×材料预算单价。

（框架结构主要材料用量表）

2.人工费：

人工费是指直接从事工程施工的生产技术工人和辅助生产工人开支的各项费用，即各种技工、普工的费用开支。随着人工费用的不断上涨，现在自建小别墅的总造价成本中，人工费的比例越来越高，从原来的大概两成左右，上涨到了现在的三、四成。

虽然现在在很多地方，人工费还是采用预计消耗的工天数或统计的实际消耗工天数乘以人工单价来确定，即单纯的计算工时，由于没有一个具体的计算数，成本上也很难控制。因此，可以采用实物工程量和实物工程量人工单价来确定人工费，即：人工费＝实物工程量×实物工程量人工费。

实物工程量根据施工图按照一定的计算规则计算。实物工程量人工单价则主要根据当地人工市场价来确定。

3.机械费：

由于是自建房，施工机械相对不多，而且请的施工队经常会自带机械，因此，机械费在建房成本中的比例相对不大。在自建小别墅的成本中，机械费用主要就是指搅拌机、升降机、龙门架，甚至小型发电机等设备的租赁费用。这些机械的租赁时间可以与承包队沟通确定，价格一般就是参考当地的实际价格，再乘以所需租赁的天数就可以了。

需要注意的是，不同的机械进场的时间是不一样的，没有必要一次租齐，应该跟施工队协商，确定一个大概的进场时间，然后再与租赁商家谈妥具体的取设备时间，这样可以最大可能地减少设备租赁费用的浪费。

4.其它防护材料等措施费：

这里的措施费是指为完成工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。针对自建小别墅施工的实际情况，措施费主要包括以下几种。

1）钢筋混凝土模板及支架费。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。

2）脚手架费。脚手架费是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。

3）其它费用。为了安全施工产生的费用；临时设施如临时工棚、材料机加工棚、淋灰池、水管、电线等产生的费用；搬运大型机械设备进出场、使用及安拆费；施工用水及其设备产生的费用。

由于措施费包括的费用项目多，不易详细计算，为了便于计取，通常措施费就按人工费的一定比例计算，该比例称为措施费率。根据房屋建筑工程的体量大小，措施费按人工费的20％～30％计取。根据房屋建筑工程的体量大小，措施费按人工费的20%~30%计取。

因此，农村二层小别墅总的工程造价=人工费+材料费+机械费+措施费

建成房后最低可以卖多少钱一平米？

房子的成本，除了土地价格波动较大外，其它的成本是相对固定的。

全国各地的房价有着巨大的差别，一些一线城市的核心地段，房价可能十几万一平米，而有些小县城的房子只要三四千元。决定房价差异如此巨大的核心因素其实就是土地的价格，另外就是在产品规划品质上多少也存在着一些差异。

我们先来看一看房地产商盖房子的成本组合：

1、土地购买的成本

2、建材施工的成本

3、各项规费的成本

4、人员管理的成本

5、各项税费的成本

6、资金融资的成本

上述成本中的大部分价格其实都是类似的，各地间的差异也不会特别大，其中最核心额差异就在土地成本上。有些小县城的土地成本可能只有100万/亩，而一些大城市的低价动辄就是数千万元一亩，有些低价可以都会上亿元。这其实也就造成了房价差异如此巨大的原因。

接下来我们大概计算一下这块地未来的售价大概是多少钱？

土地成本为550万/亩。由于未给出具体的容积率，我们就按照2.0计算。房屋的档次就按照最基本的中档小区来规划：

楼面地价：5500000/666.7/2=4224元/平

建安费用：3500元/平

各项配套费：500元/平

管理及营销成本：300元/平

各项税费：900元/平

融资成本：600元/平

综合成本大约为10024元，在考虑到企业的利润空间大概在10%左右，因此该房屋最低的销售价格应该在11000元/平米左右。

当然如果这块地的容积率比较高，那么价格则会有较大幅度的下降空间。

以上个人意见仅供参考。

工料比例？

按照正常的收费标准计算的话，现在人工费一般可以占到装修成本的30%-40%。

人工费和材料费保持在1:1的比例比较正常。以5万元的装修费为例，基本上人工费在1万5到2万之间，材料费也维持在这个区间，剩余部分的费用就是装修公司的管理费、税金等费用。 现在公费都涨价了，一般中等装修轻功辅料的话人工站40%~~50%

交契税的基数包含了装修费？

精装修交房，缴纳契税的计税依据包含了装修费，题主觉得计税依据多出了装修款一部分，那么就要多缴纳部分契税，觉得这种计算不合理，是这样吗 ？

如果按照题主的思路想法，买开发商的精装修房子，应该签订两份合同，一份是《商品房买卖合同》（毛坯），再签订一份《装修合同》，这样依据毛坯房的《商品房买卖合同》的价格作为计算契税的依据，就少缴纳契税就合理啦，对吧？

假设国家允许买房双合同操作，那最后的结果是很危险的。为了避税，开发商和购房者就会签订奇葩合同，比如一套500万精装房，可以签订400万装修费，100万毛坯房，按照毛坯价交税少交80%税款，如果做得更极端，装修款可以占99%，毛坯房价占1% 。这样把国家税法随便玩弄，对房价的调控如何实现呢？！

按照《契税条例》规定契税的计税依据： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。

早些年，有些城市的开发商为了规避限价政策，卖房时确实签订双合同，一份网签备案的《购房合同》，多出来的金额作为装修款，规避了当地的调控房价政策。

看到这个漏洞以后，及时发布通知，不允许开发商在卖房时签订双合同。如果还签订双合同，那就是违规违法行为，当地住房建设局就会依法查处。