精装修不隔音

内容摘要：大家还是选择毛坯房自己装修的为多？要想买房不被坑，快看精装房诞生的！我的回答有可能揭露了你所不知的秘密，有些长，请耐心看哦，慎转！要弄清楚消费者为什么都不愿意买精装房，买了精装房为什么会收到问题一大堆，有必要搞清楚精装房是啥货，是怎么被构造出来的？并且作为消费者，你也应有知情权。知道了，就明白该怎么选择，以...

大家还是选择毛坯房自己装修的为多？

要想买房不被坑，快看精装房诞生的！

我的回答有可能揭露了你所不知的秘密，有些长，请耐心看哦，慎转！

要弄清楚消费者为什么都不愿意买精装房，买了精装房为什么会收到问题一大堆，有必要搞清楚精装房是啥货，是怎么被构造出来的？并且作为消费者，你也应有知情权。知道了，就明白该怎么选择，以及怎么应对了。

不是毛坯房落后，而是为精装房让路

以本人所在城市成都来说，强制推行成品住宅也就是大家说的精装房好几年了，并且是强制要求在2020年底前，成都中心城区三层以上住宅建筑，精装房比例达到100%，各区县达到80%，这也就是市面上供应的高层电梯公寓、洋房清一色精装房的根本原因。有没有清水房呢？有，别墅类产品。但即使如此，一些联排和独栋别墅开发商，因为众所周知的原因，也在比着赶着推精装。尽管交房后，80%以上的业主都在拆开发商的“惊装”做自己真心喜欢的精装。这不是比不装更浪费吗？

看看精装房小区交房后，建渣堆放点那触目惊心的场面，谁会相信精装房政策的初衷是促进建筑节能减排？节约？环保？这不是打脸么！

所以这不是一个愿不愿意买精装房的问题，而是没得选。买什么没得选！收房后伤心维权没得选！买了后忍痛重装没得选！

全国精装房维权此起彼伏

问题一：开发商是如何设计精装房的呢？

根据的实施细则：“成品住宅项目装修设计应当按照《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367-2015）和《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51/015-2013），采用土建和装修一体化设计，强化建筑、结构、设备管线等专业设计与装修设计的相互衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等设计同步到位。”

这是什么意思呢？就是土建设计的时候不仅要考虑建筑主体、户型、公共部分设施设备，同时要考虑好室内满足生活需求的基础设施，比如水电气视讯管线到位，室内各功能间尺寸合理，预留好中央空调、地暖等设施设备的放置点、走向位等，方便装修时不再大拆大建。说白了，这仅仅是室内装修的基础配置问题。这在成都并不新鲜，三十年前的房子就已经细到安装好全屋开关插座，通水通电到户了。只有郊区县和省内大多地级、县级城市，开发商只是将这些基础设施到表不入户。

开发商精装样板房

再说，建筑设计单位精通建筑设计，对更为细致的诸如立面造型怎么做、不同装修材料怎么搭配、厨房卫生间的空间尺度及设施设备的选择摆放、各种柜子材质及内部空间规划等并不专业，并且也没有专门的室内设计及造价团队，怎么办？

据我所知，不少开发商内部都组建有住宅产品研发或者精装产品部门，承担精装房的设计工作，并对造价、材料标准、施工管控等等进行基于创新、品相（卖点）、成本和利润最大化研究。但因为不同客户有不同需求，开发商自身又有自身的利润追求，施工和材料单位又有各自的利润及管控成本诉求，决定了一个小区一个价位的精装房很难做到个性化方案，尤其是动则就几百几千户的楼盘，更不可能做到一户一标准，甚至一栋有两个精装标准都难实现。所以也就造就了满小区一模一样的精装修房，交房后再各干各的个性化。因此，开发商所谓的住宅产品研发或者精装产品研发，更多是立足开发商层面的产品部门，而非针对客户层面的定制服务部门。

一样的设计，一样的材料，一样的生活，一样的施工标准和质量，一样的过程管控和验收，最后就是一样的结果，等于大家共同面对的问题。

收房后看见的精装房材料

收房后看见的精装房材料

收房后看见的精装房材料

问题二：开发商是如何打造精装房的呢？

根据实施细则，精装房的装修设计方案、装修配置标准及造价等，要由土建设计单位一体化报审。前面说了，很多精装房的装修设计方案、施工图、材料配置及造价都是由开发商的产品研发部门做的，报审的时候无外乎是加盖了建筑设计单位的章而已（主管单位要审查备案）。

在这个过程中，有个不被消费者所知的环节，就是对不同区域的楼盘都有一个精装修指导价。什么意思呢？就是开发商的清水房销售价不能超过的指导价（或者称控制价），精装修部分的销售价也不能高于地区指导价，并且只能在方案报审通过的配置及价格范围内实施（清水房价+精装修价=精装房销售价）。如果超过审批配置标准及价格，推高的装修成本只能由开发商自己承担。开发商显然不做这种亏本生意。不仅不做，还要获得尽可能多的利润。据我所知，前几年对外宣称1500元/平米精装修成本，开发商的利润基本在每平米800-1000元。并且还不含房屋公摊面积与赠送面积之差的净利润。因为购房者是按建筑面积在支付装修费用，而你支付的装修费用只被用在自家房屋室内的装修面积上。多余的自然算开发商的利润。

所以，开发商精装房，不是先有产品后有价格，是先有价格再有产品！你所看到的多少多少元一个平方的精装标准，也不过是营销的数字游戏而已。购房者运气好买到开发商低利润高标准产品，笑了；运气不好买到开发商高利润低标准产品，哭了……从全国精装房表现来看，显然，运气不好的购房者居大多数。

当然，开发商利润，要在材料及施工的批量采购上获得，这是两个最重要也最容易实现宏观管控的环节。材料采购好办，国内生产厂也乐意做开发商的大宗批量采购，为了满足开发商尽可能低的成本需要，哪怕是单独开设新生产线定制生产都必须干。（水泥、钢材等建筑材料有统一的行情价，建筑造价参照定额相对容易，而错综复杂的装修材料没有。装修材料的质量和价格不透明，也是很难监管，精装房交付满意度不高的重要原因。）因此，跨区域发展的大型开发商都建有专门的装修材料采购及供应部门，这是控制成本增加利润的重要手段。

精装房施工粗制滥造

那么，施工是怎么解决的呢？根据规定，“精装房工程项目发包应采用施工总承包。在总承包招标时，招标人应在招标文件中载明允许总承包中标人对装修工程进行施工或进行专业分包。”意思是土建和装修一块总承包，总承包再分包。无可厚非，应该有对建筑及装修质量的追责管控机制。只是在实际执行中，往往都是将施工利润卡了又卡，总承包到分包，分包再到施工班组，施工班组最后交给施工工人。落到真正干活儿的人手上，已经没多少利润。都知道几分工钱决定几等手艺。低工价只能请到糟师傅。这恰恰就是精装房各种质量问题、细节处理不到位问题屡见不鲜的根本原因。且不说大多工装工人，手艺比家装工人本来就要低得多。工价都不一样的。

你可能会说精装房质量不好是开发商的施工管理问题。好的管理肯定会出好质量。但再好的管理没有好工人也是百搭。巧妇难为无米之炊也。

配套商产品及安装质量同时存在

问题三：精装房交付前，是如何被验收的呢？

家装除了开工交底，还有3-4段工程节点验收，过程还有设计师、质检和不同岗位管理人员的巡查。都是一对一，点对点的品质管控。那么精装房呢？

精装房有过程品控，但跟家装比起来有很大不同。首先，因为工程发包价中的利润偏低，大多采用班组制。什么意思呢？就是一个施工面上，一个承包人同时指挥水电工班组、木工班组、泥瓦工班组、油漆工班组，同时还要配合协调空调、地暖、定制家居、厨卫设施设备安装等。每支队伍做一栋楼或者多栋楼。一个班组做完，调第二班组上，没交房的工地现场决定施工组织及管理难度大，加上为了按期交房要赶工期，很多施工细节、工种配合节点和工艺规范、质量检查验收、工地现场管理粗放、流于形式。

施工期间有没有开发商的质量管控团队呢？按道理，除了工程部、项目部，产品研发部、销售部、质检部、第三方监理团队，甚至是购房者代表等都应该参与精装修工程环节中去，为公司的产品、客户的满意度把关站岗。但事实上很难做到。管理成本太大。并且对于室内装修，他们也并不见得就专业。除非成立一个精装房的品控团队，专门盯施工规范、流程、设计表现度及现场管理等等，并对最后的交付满意度负责。不知有没有对产品严苛的开发商这样去做。如果这样去做了，它的精装房口碑应该不会差。

偷工减料

最后说竣工验收。建筑部分有的工程质检规范及验收程序，房子竣工后必须经过相关部门验收合格后才能交付。而精装是个新事物，怎么验收，谁来验收，有什么样的追责机制及强制性的售后要求，是比较模糊的。近年精装房售后问题引起了相关部门的高度重视，也在想办法完善相应标准及管控机制，未来可能会好一些吧。

问题四：精装房接房，如何避免被坑呢？

首先我们应该明白精装修最容易出现的问题，或者说最容易影响居住感受的问题体现在哪些环节，哪些方面？

1、首先是材料和设施设备检查，是否和宣传时的配置标准一样；

2、漏水渗水，包括厨卫及地暖、空调，以及外墙、门窗等；

3、空鼓，包含墙面乳胶漆、墙地面瓷砖、木地板等；

4、裂缝、起泡、脱皮，主要体现在墙面乳胶漆及墙纸；

5、电线短路，含弱电，应做专业检测；

6、收边收口，含门窗、踢脚线、门槛石、灯具等结合部位，以及定制柜体安装、墙地砖铺贴勾缝等；

7、橱柜衣柜及卫浴洁具安装问题；

8、平整度，含墙面、地面等；

9、室内空气质量问题；

10、室内结构、层高，是否与开发商宣传和承诺一致。

专业验房是最后的保障

以上10个问题的验收方法，可以上网搜索整理。如果还是不放心，可以请专业验房公司出马。注意要请具有验房资质的机构，验房后要索取盖章的验房报告，作为向开发商的索赔依据。

我的回答完了，希望对你有所帮助。如果你有不同意见，欢迎留言交流。

码字很辛苦，点个赞再走呗。谢谢！

精装房隔音不好怎么办？

精装房隔音不好，只能重新对部分进行装修改造

飘窗可以做两道玻璃隔音吗？

可以的。我家买的精装房就是双层的

买的精装房怎么做隔音？

买的精装修房子，买的时候你可以确认一下有没有做有做隔音？如果没有做隔音的话，你自己就要做了，做的话，花费还是比较大的

楼上装地暖影响楼下隔音吗？

绝对影响！楼上装地暖可降低楼板噪音20db。据测算，裸楼板噪音为83db，远大于国家建筑标准的75db，楼上人的走动声，楼下听的清清楚，这对楼下住户简直就是灾难。而解决这一问题的最有效的办法就是“浮筑楼板”，但是因其造价高昂，目前不管是住宅工程还是自建房，这，采用“浮筑楼板”的我还没见过。什么是“浮筑楼板”呢？简单的说就是在两层楼板间夹上一层柔性隔音材料，就像我们常吃的“三明治”。如下图

我们再来看一下地暖的构造图是不是和“浮筑楼板”很相似，只是将“浮筑楼板”中5mm的隔音垫换成了20mm的挤塑板。挤塑板本身就是隔音材料的一种。楼上装地暖也就等于将原裸楼板变成了“浮筑楼板”，隔音降噪效果杠杠滴！再也不用聆听楼上的脚步声等噪音了。而且，楼上装地暖，在供暖时，他不仅在给自己供暖，同时也在给楼下供暖，在寒冷的冬季，你可能都不用交暖气费就能达到室温18℃，所以说，楼上装地暖是楼下人的福音。