精装修写字楼租赁

内容摘要：现阶段写字楼是否值得投资？大家好，我是雷传桃，作为一名房产投资爱好者，也是爱好者，在这个行业，与一些高手接触多了，让我对写字楼这个产品的投资有了一些了解，乐于在悟空问答这个平台上，为大家回答这个问题，欢迎大家讨论并留言。 1、从需求端的角度来分析，70年产权的住宅，优于写字楼首先要明确...

现阶段写字楼是否值得投资？

大家好，我是雷传桃，作为一名房产投资爱好者，也是爱好者，在这个行业，与一些高手接触多了，让我对写字楼这个产品的投资有了一些了解，乐于在悟空问答这个平台上，为大家回答这个问题，欢迎大家讨论并留言。

1、从需求端的角度来分析，70年产权的住宅，优于写字楼

首先要明确，70年产权的住宅（以下简称70年住宅）与写字楼相比，前者才是刚需产品，大众化；后者不属于刚需，很小众。大家不妨设想一下，高铁站或火车站人头攒动的场景，许多外地人拎着大包小包的行李，来到你所在的这座城市，当务之急是找到住处，而不是找到写字楼办公。

衣食住行用，是人的基本需求，吃饭、穿衣、乘车、使用一些物品，很好解决，比如叫个外卖、快递，打个网约车，基本上都能解决，也花不了多少钱，但是，房子属于大宗产品，要能满足居住的需求，要么买下它，要么租下它。

再说高铁站或火车站，那些外地人要把自己风尘仆仆的身体安顿好，当务之急是找房子住。找什么样的房子？天天住在酒店和宾馆里，费用实在太高；租房子，相对便宜一些，但不是长久之计，每月交房租，不管是一两千，还是三四千或者更多的租金，相当于是在为房东打工。

等到有了经济条件，肯定要买一套房子，不用花租金了，只交月供，相当于自己给自己打工。等到经济条件好上加好，就买第二套、第三套甚至更多套的房子，租给别人居住，让租金收益，形成稳定而可靠的现金流。

至于写字楼，那是专门用于办公的地方，里面无法住人。当然，也有的写字楼是商住两用，里面可以住人，但居住的舒适度，肯定比不上70年住宅。打个比方，一个人一连好几天住在软卧车厢里，能比得上自家的卧室吗？论需求量，写字楼肯定没有70年住宅大。

在同一地段，写字楼的价格一半是70年住宅的一半左右。假设写字楼足够好，应该比70年住宅更贵呀。

再看大街小巷上的房产中介实体店，从店长和员工对外销售过写字楼吗？他们卖得最多的是70年住宅，其次是代理70年住宅的出租业务。

2、从投资性价比的角度来分析，写字楼比不上70年住宅

纯粹办公的写字楼、可以住人的写字楼，一旦买到手之后，房价上涨的幅度，肯定比不上周边的70年住宅。

我曾经实地探访南京建邺区的一个安置小区，里面全是安置房，70年住宅，带电梯，只有8幢楼。这个小区周围，全是写字楼。那些高大漂亮的写字楼如同鹤立鸡群一般，对那个安置小区不熟悉的人，要找到它，会费一些周折，因为，8幢安置房就藏在几幢写字楼的后面。

论房价，那个安置小区现在的成交量很活泼，均价达到每平米6万多，5年前，每平米不过是两万左右。第一任业主由于是拆迁安置户，拿房时，每平米不过五六千元。而周围写字楼的价格（现价），不过是每平米两万左右。也就是说，5年下来，写字楼的房价一直是原地踏步，安置房的价格却是一飞冲天，直接碾压写字楼。

为什么那个安置小区的房价能够鹤立鸡群？主要原因有两点，一是自带名校双学区，九年一贯制，公办，而且名牌小学就在小区大门的对门，对一条不太宽的马路即到。二是户型小，基本上都是五六十平米的小户型，与附近那些每套100多平米的改善型的70年住宅相比，总价只有300万出头，便于刚需上车。

写字楼只要交易过户，就会涉及到5.5%的增值税，还有30%的土地增值税，还有印花税等税种。比如，写字楼卖出78万，假设购置价格为52万，卖家应交税费（万）：

增值税（78-52）✕5.55%=1.4432，土地增值税（78-52）✕30%=7.84、，印花税78✕0.05%=0.0393，个人所得税（78-52）✕20%=5.2。卖家税费合计1.443+0.039+7.8+5.2=14.482万！

看看，增值20万，交税超过14万。要从写字楼的买卖中，获得收益，可能性很小。写字楼是典型的买入容易，卖出难。而70年住宅在交易过户时，所产生的税费则不高。

那么，写字楼是不是绝对不能投资呢？

3、普通人群最好不要投资写字楼，宁租勿买

在各个城市，写字楼的空置率很高，即使热门的地段，也不例外。有一次，我应该来到南京南站的一幢写字楼里参加一个活动。南京南站是亚洲最大的高铁站，地段的优势无比伦比，人气的旺盛没有话说。那幢写字楼离南京南站很近，可以说是一箭之地。

我进去一看，那一层是十室九空，空荡荡的屋子里毫无人员在里面办过空的痕迹。而从写字楼的外观上，则看不出来。

假设你创业，需要办公室，可以在家办公，可以租70年住宅办公，也可以买下一套70年住宅作为办公室，当年马云带着17名员工，就是在自己的杭州湖畔花园的家里，创办阿里巴巴的。考虑到面子等需要，实在要用写字楼，就租下它，尽可能不要买入写字楼。

在大量的写字楼中，只有少数具有投资价值，一般的人不懂行，很难选得准。有人几年前在武汉的汉街总部国际的写字楼里，买入上百平米，单价是1点7万/平米，现在从来没有断租的时候，每平米每月的租金是120元，一年下来是1440元，年化收益率达到8.5%，应该说是相当可观，远远超过了银行的理财产品。

至于开发商对于写字楼所说的“地段好，性价比高，总价低，有前景，回报高”等话术，基本上不太靠谱，一旦买入，很有可能踩坑。普通人玩不起写字楼，还是别买吧。

有哪些写字楼出租比较便宜？

租金便宜的关内和关外都有价格洼地，宝安，龙岗这些地方的租金是比较便宜的了

假如公司租赁写字楼20年大概需要租金500万？

如果有500万元，做一些风险较低的理财项目，年化收益率也能达到5%~6%以上。实际上，跟每年缴纳的公司租赁写字楼租金差不多。

如果我们有500万元，年化投资理财收益率是5%，每年将利息拿出来支付租金也就可以了。20年后我们还有500万元，这相当于占便宜吗？不一定的。

20年后，所拥有的写字楼并不一定价值还是500万，有可能会升值为1000万，甚至2000万。为什么会这样呢？大家都知道，通过大家每年挣的钱并不是都用了小费，而是会要拿出相当一部分用于储蓄。

1990年社会上的广义货币M2只有1.5万亿元，但是到了2020年6月底这个数额已经达到了213.49亿元。

目前，拥有写字楼不需要缴纳房地产税，当社会上的钱变多的时候，只要政策不发生变化，这些写字楼始终属于拥有者，又不会被国家收回，其价值也会水涨船高，这就是固定资产和实物资产的魅力。

实际上，我们还忽略了一个很重要的问题，那就是我们的租金会永恒不变吗？租金也是根据市场需求来变化的，可能现在一年租金是25万元，10年以后就会变成50万，20年后就成100万了。

购买实物资产需要面临的风险也是有的。比如说买了之后没人承租，一分钱的收益都没有。大家都知道空房以后转租是非常麻烦的，很有可能一下砸手里几个月甚至一年两年，这样房租收入就会受到很大影响。

另外，现在的投资、收益比比预想的要低，很多三四百万的办公楼或者网点，一年租金也就10万、8万，收益率不仅达不到5%，只有2%~3%，这里边的就有很大的房价虚高的水分。这种情况下，就会出现压缩水分时投资亏本的情况。

就中长期来看，投资收益率在8%~10%左右的写字楼还是有投资价值的，至于收益率在5%~6%那就只能看当地的成熟潜力了。至于收益率2%~3%的写字楼，还是有多远躲多远比较好。

对于投资创业的公司，实际上每一份资产都是非常重要的，尽可能的轻资产运营，实现资金的高流转。如果说我们花500万购买一处商业地产，指望20年资金回本，这部分资金的流转速度是20年一次。即使是10年回本，流转速度也不过10年一次。对于企业来讲实在是太慢太慢了，对于大型企业货款的流转速度一般3~6个月一次，而对于中小微企业资金流转速度甚至需要提高到一个月1~2次。只有这样的高流转，才能够实现薄利情况下的收益。所以，购买写字楼这样的事情，对于中小微企业或者普通企业是绝对不划算的，没人愿意干。

写字楼租赁管理系统大家有推荐吗？

写字楼租赁管理软件有很多，用的比较多的是企业盒子里的资管盒子，所有的入驻企业，租赁合同、账单、房屋的空置率和租赁情况一目了然，还可以匹配智能硬件，操作也比较简单。

写字楼出租期间要折旧吗？

写字楼出租期间期当然要折旧，直接作为其他业务成本了。